Il contratto preliminare di compravendita che non menziona in modo specifico il trasferimento dei manufatti ivi presenti sul fondo comporta ugualmente il trasferimento degli stessi non solo ai sensi dell’art. 934 c.c. ma anche dell’art. 1362 c.c..
Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 1750 del 24 gennaio 2018.
Il caso in esame
Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell’accessione.
Il caso da cui muove la decisione in commento può essere riassuntivamente descritto nei seguenti termini.
I proprietari di un terreno stipulavano con i promissari acquirenti un contratto preliminare di compravendita di un fondo sul quale era già esistente un manufatto abusivo ed insuscettibile di sanatoria.
I promissari acquirenti adivano pertanto il Tribunale il quale dichiarava risolto il contratto per le predette caratteristiche del manufatto, condannava i promittenti al rimborso dell’acconto percepito e alle migliorie, oltre che alla restituzione dell’immobile.
A seguito dell’impugnazione di questi ultimi, la Corte di Appello accoglieva il gravame, riformando la sentenza di primo grado e statuiva la validità del contratto preliminare di compravendita.
Gli eredi dei promissari acquirenti ricorrevano dunque in Cassazione.
Le opere fatte sopra o sotto il suolo ai sensi dell’art. 934 c.c..
L’art. 934 c.c. disciplina l’istituto dell’accessione che rientra nel novero dei modi di acquisto della proprietà, come indicato dall’art. 922 c.c..
Tale istituto è un fenomeno legale secondo il quale il proprietario del suolo acquista la proprietà di qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, indipendentemente da chiunque sia stata effettuata.
L’acquisto della proprietà in tal caso avviene ipso iure, per il fatto dell’incorporazione al suolo, senza necessità di alcuna dichiarazione di volontà del proprietario; non danno però luogo ad accessione elementi esterni ed accessori di una costruzione come la falda di un tetto o un balcone, che invadono lo spazio aereo sovrastante l’altrui suolo.
Il principio dell’accessione non opera però nella totalità dei casi è difatti escluso in presenza di deroghe legali o convenzionali.
Costituiscono deroghe legali la fattispecie del condominio che ammette proprietà individuali orizzontalmente separata anche se insistenti sul suolo comune, nonché la disciplina delle addizioni nell’enfiteusi (art. 975 c.c.) e nell’usufrutto (art. 986 c.c.); mentre deroghe convenzionali possono consistere in un diritto di superficie.
Costruzioni esistenti sul fondo acquistato: la decisione della Corte
Sin dal 2000 è pacifico nella giurisprudenza di legittimità che la compravendita di un terreno sul quale insistano delle costruzioni comporta anche il trasferimento dei relativi immobili sul fondo oltre che del terreno stesso, seppur non menzionati nell’atto; ciò può essere evitato soltanto nel caso in cui il venditore costituisca un diritto di superficie proprio o a favore di terzi.
Questo orientamento giurisprudenziale non solo è considerato maggioritario da parte dei giudici della Corte di Cassazione ma è stato anche ribadito di recente dalla pronuncia di legittimità n. 9769/16.
La Corte di legittimità ha tuttavia riaffrontato la questione, avendo il caso in esame ad oggetto un contratto preliminare di compravendita e non un contratto definitivo.
Secondo i giudici di legittimità il caso di specie può essere risolto in due modi:
- attraverso l’istituto dell’accessione così come disciplinato dall’art. 934 c.c.
- oppure attraverso la norma dell’interpretazione del contratto di cui all’art. 1362 c.c.
Con riferimento all’art. 934 c.c. vale quanto già in precedenza affermato.
Mentre analizzando il contratto preliminare de quo alla luce del dettato normativo di cui all’art. 1362 c.c. si apprende come questo non contenga alcun riferimento alla costituzione di un proprietà superficiaria dell’immobile sito sul fondo.
Ebbene, secondo la Corte, la ricerca della comune intenzione delle parti ex art. 1362 c.c., trattandosi di contratto preliminare di compravendita di immobile soggetto alla forma scritta ad substantiam – ai sensi degli artt. 1350 n. 1) e 1351 c.c. – , deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, presentando il senso letterale delle parole un margine di equivocità, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto.
Di conseguenza, coordinando la disciplina degli artt. 1362 e 1350 c.c., deve dunque confermarsi che una proprietà separata della costruzione edificata sul suolo può ipotizzarsi, in ipotesi di contratto definitivo o preliminare di vendita di un terreno, solo con l’espressa costituzione del diritto di cui all’art. 952 cod. civ..
Con riferimento al caso in esame, non essendo stato specificato nel contratto il trasferimento della proprietà dei manufatti, esistenti sul fondo, si è pertanto determinato in capo all’acquirente l’acquisto della proprietà anche degli stessi.
Sulla scorta di quanto affermato, la Corte ha dunque accolto il primo motivo di ricorso, cassato la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello, in diversa sezione.
