La controversia riguarda l’adempimento di una provvigione richiesta da una società di mediazione immobiliare a seguito di alcune compravendite immobiliari. Nel caso di specie, la questione risiede nell’interpretazione di un impegno contrattuale, sottoscritto dal contraente, nel quale la Corte d’Appello ha individuato la condizione fondamentale per l’insorgenza del diritto alla provvigione nella stipula del rogito notarile. La Corte di Cassazione ha contestato che, l’intenzione delle parti non era quella di condizionare il diritto al pagamento della provvigione alla conclusione del contratto definitivo ma di differire l’adempimento del pagamento a tale evento.
Corte di Cassazione-sez. II- sent. n. 2359 dell’11-01-2024
La questione
Il ricorrente ha sollevato opposizione contro un decreto ingiuntivo che lo obbligava al pagamento di una provvigione di euro 142.000,00 a favore di una società di intermediazione immobiliare, a seguito di un’attività di mediazione nella compravendita di immobili a Fiumicino. Quest’ultimo ha contestato la legittimità dell’obbligo di pagamento, sostenendo di non aver sottoscritto né la proposta di acquisto né l’impegno a corrispondere la provvigione. Inoltre, ha affermato che il mediatore non era iscritto all’albo professionale, negando così la validità del diritto di ricevere la provvigione.
Inizialmente, il Tribunale di Roma ha respinto l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo.
Tuttavia, la Corte d’Appello ha rovesciato la decisione di primo grado, annullando il decreto ingiuntivo e condannando la società di intermediazione immobiliare al pagamento delle spese processuali.
La Corte d’Appello ha motivato la sua decisione in base a diverse questioni. In primo luogo, ha verificato la regolare iscrizione della società di intermediazione immobiliare all’albo professionale. Inoltre, ha evidenziato che l’esigibilità della provvigione era legata alla condizione della stipula del contratto definitivo. Poiché questa condizione non si era verificata a causa della risoluzione del contratto preliminare, la Corte ha considerato decaduto il diritto alla provvigione.
La Corte ha anche evidenziato che il pagamento della provvigione era legato alla stipula del rogito notarile, indicando un’esplicita intenzione delle parti di derogare alla disciplina dell’art. 1755 c.c., secondo cui il diritto alla provvigione nasce con la conclusione dell’affare. La mancata verifica di questa condizione, a causa di inadempimenti della parte venditrice, ha giustificato la revoca del decreto ingiuntivo.
La società di intermediazione immobiliare ha presentato un ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, impugnando la decisione del giudice di secondo grado.
I motivi di ricorso
La società immobiliare ha presentato un ricorso per cassazione al fine di contestare la decisione della Corte d’Appello.
Con il primo motivo, la società ricorrente ha sostenuto che la Corte d’Appello avrebbe compiuto un errore interpretativo circa l’atto ratificato tra la società immobiliare e il contraente alla luce del contenuto del contratto preliminare sottoscritto solo da quest’ultimo. Nel ricorso, la società ha sostenuto che gli atti di una sola parte non possono essere determinanti per interpretare la comune volontà delle parti contrattuali.
Con il secondo motivo, la società immobiliare ha contestato la violazione degli artt. 1362 c.c., 1363 c.c. e 1364 c.c. affermando che il compenso è stato pattuito per la data prevista per la firma del contratto definitivo e non in conseguenza della stipula del rogito notarile.
Nel terzo motivo, la società ricorrente ha contestato la qualificazione del negozio come condizionato e si sostiene che la clausola sottoscritta tra promittente acquirente e mediatore non costituisce alcuna deroga degli artt. 1755 e 1757 c.c., pertanto il diritto alla provvigione sussiste nonostante la mancata stipula del contratto definitivo.
Con il quarto motivo, la società ricorrente ha sostenuto che la motivazione del giudice di secondo grado presenta carenze logiche, basandosi su un’erronea interpretazione fattuale.
Le motivazioni della corte di Cassazione
La Corte di Cassazione, per ragioni di economia processuale, ha esaminato congiuntamente il secondo e il terzo motivo di ricorso presentati dalla società immobiliare contro la decisione del giudice di secondo grado. La principale contestazione riguarda, infatti, il diritto al pagamento della provvigione, sottoposto a condizione, legando la sua nascita non tanto alla stipula del contratto preliminare, bensì alla conclusione del contratto definitivo.
La Corte di Cassazione ha richiamato la giurisprudenza consolidata di legittimità, evidenziando che, in un contratto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge al momento in cui può ritenersi concluso un affare. Tuttavia, ha sottolineato che le parti possono derogare a questa regola, sottoponendo il diritto alla provvigione a una condizione, come nel caso di un preliminare condizionato.
La Corte di Cassazione ha criticato la decisione della Corte d’Appello, la quale ha fondato la sua conclusione sull’interpretazione di un modulo firmato dal contraente, in cui la stipula del rogito notarile è indicata come il momento di adempimento del pagamento della provvigione, sostenendo che l’assenza del termine “data” potrebbe indicare solo il momento di esigibilità della provvigione e non necessariamente la condizione per l’insorgenza del diritto alla stessa.
La Corte di Cassazione ha riconosciuto che la volontà delle parti non era quella di condizionare il diritto al pagamento della provvigione alla conclusione del contratto definitivo, ma piuttosto di differire l’adempimento a tale evento, come chiaramente indicato nella proposta di acquisto.
La Corte ha proseguito con l’esame del motivo di ricorso incidentale avente ad oggetto il difetto di iscrizione del mediatore all’albo professionale.
Il motivo di ricorso incidentale affermava che la società non avesse dimostrato l’iscrizione all’albo dei mediatori, rilevando, altresì, la tardività della produzione della documentazione in merito. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha rigettato il motivo, confermando la decisione della Corte d’Appello.
La Corte di Cassazione ha sottolineato che, nonostante l’erronea qualificazione dell’eccezione come un’eccezione in senso stretto, la sentenza impugnata aveva ritenuto che la prova dell’iscrizione fosse stata fornita attraverso la proposta di acquisto. Tale approccio è in linea con la giurisprudenza di legittimità, che ha stabilito che la prova dell’iscrizione all’albo può essere fornita anche mediante presunzioni o prove testimoniali. Pertanto, la Corte ha ricordato che la questione della mancanza di prova sull’iscrizione è un apprezzamento delle prove rimesso al giudice di merito, non risultando, pertanto, violata alcuna norma processuale.
In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti gli altri motivi del ricorso principale, respingendo il ricorso incidentale condizionato.
Il contratto di mediazione
Il contratto di mediazione, disciplinato dall’articolo 1754 c.c., si concentra sulla figura del mediatore e sui principi che regolano questa disciplina. Il mediatore è definito come colui che agevola la conclusione di un affare mettendo in relazione due o più parti, senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Gli elementi che caratterizzano la figura del mediatore sono: l’attività di intermediazione volta a facilitare la conclusione di un affare, la mancanza di stabilità nel rapporto con le parti coinvolte e l’imparzialità, intesa come l’assenza di vincoli che rendano il mediatore soggetto a una delle parti coinvolte.
È fondamentale distinguere il contratto di mediazione atipico, dove il mediatore agisce nell’interesse esclusivo di una delle parti, da quello tipico, dove il mediatore rimane soggetto terzo ed imparziale. Inoltre, l’articolo 1757 c.c. regola la revoca del mandato, permettendo al mandante di revocare il mandato in qualsiasi momento, obbligandosi a risarcire il mediatore per eventuali spese o danni subiti a causa della revoca.
Inoltre, gli obblighi informativi del mediatore, sanciti dall’articolo 1759 c.c., impongono al professionista di comunicare alle parti tutte le circostanze di cui è a conoscenza sulla valutazione e sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione. Infatti, la mancata comunicazione di circostanze rilevanti può comportare la sua responsabilità professionale e l’eventuale perdita del diritto alla provvigione.
La condizione sospensiva di efficacia del preliminare
La condizione sospensiva di efficacia del preliminare di vendita concluso con l’intervento del mediatore si riferisce a una clausola che subordina la validità o l’efficacia del contratto preliminare di vendita al verificarsi di determinate condizioni. In altre parole, l’efficacia del contratto preliminare è sospesa fino a quando la condizione specifica non si verifica.
Nel contesto di una transazione immobiliare mediata da un intermediario, come un mediatore immobiliare, la condizione sospensiva può essere legata al dipendere della verifica positiva di una documentazione come certificati, autorizzazioni urbanistiche o condizioni specifiche relative all’immobile oggetto della vendita.
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