Con la sentenza n. 10261 del 20 maggio 2015, la Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, in tema di locazione, ha chiarito se sia dovuta l’indennità di avviamento commerciale anche in caso di mancato pagamento di alcune mensilità ex art. 1591 c.c.
Ai sensi dell’art. 1591 c.c., il conduttore in mora nella restituzione della cosa “è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno“. Nel caso in esame, si discuteva se, in caso di mancato pagamento del corrispettivo previsto dal citato art. 1591 c.c., sia rilevabile una situazione di morosità del conduttore tale da impedire, ai sensi dell’art. 34 L. n. 392/1978, il mancato pagamento dell’indennità di avviamento commerciale.
In primo luogo, chiarendo il contenuto dell’art. 1591 c.c. e la ratio della norma, la Cassazione ha precisato che il conduttore in mora a restituire la cosa è sì obbligato a pagare al locatore una somma di denaro ragguagliata al canone contrattuale, ma che tale corrispettivo “ha in realtà natura risarcitoria minimale del pregiudizio economico subito dal locatore stesso per la mancata disponibilità dell’immobile“.
Inoltre, secondo la Suprema Corte, la protrazione della detenzione dei locali da parte del conduttore comporta “l’instaurazione tra le parti di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale originario con riguardo al quale era maturato in capo alla conduttrice il diritto di percepire l’indennità di avviamento commerciale“. La rinnovazione del contratto di locazione non può infatti desumersi nè dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza, nè dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio.
Ne deriva che il mancato pagamento di talune mensilità di corrispettivo ex art. 1591 c.c. non può integrare una condizione di vera e propria “morosità” del conduttore impeditiva del diritto all’indennità ex art. 34 cit., quanto soltanto originare una pretesa risarcitoria in capo al locatore. Pretesa da valutarsi anche in vista di eventuali esiti compensativi correlati alla sua interdipendenza con l’adempimento, da parte di quest’ultima, dell’obbligo suo proprio di corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale.
Atteso pertanto che “l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale muove (oltre che dalla natura dell’attività esercitata dal conduttore nei locali) dal presupposto obiettivo rappresentato dalla cessazione del rapporto di locazione non dovuta a fatto del conduttore“, e che essa non può dirsi esclusa, ex art.34 cit., per effetto del mancato pagamento da parte di questi di talune mensilità ex art. 1591 c.c. nel corso della fase “occupativa” successiva alla cessazione del contratto, la Cassazione, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza della corte territoriale che aveva negato alla conduttrice il diritto a tale indennità.
Con l’ulteriore chiarimento che in caso di mancato pagamento (ovvero della mancata offerta reale) dell’indennità di avviamento commerciale (costituente condizione legale per l’esecuzione del provvedimento di rilascio), il trattenimento dei locali da parte del conduttore è legittimo e giustificato.
(Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, sentenza n. 10261 del 20 maggio 2015)
