In caso di impossibilità parziale sopravvenuta in un contratto preliminare con patto di vendita futura, deve essere disposta la risoluzione del contratto o può procedersi all’adempimento della prestazione parziale con riduzione del prezzo?
Lo ha chiarito la Cassazione, con la sentenza n. 4939 del 27 febbraio 2017.
L’impossibilità parziale sopravvenuta: la normativa
Ai sensi dell’art. 1258 c.c., se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore può liberarsi dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte rimasta possibile.
A sua volta il creditore, come previsto dall’art. 1464 c.c., non solo ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da lui dovuta, ma può anche recedere dal contratto, qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
Ma quali sono le conseguenze per il promissario acquirente in caso di impossibilità parziale sopravvenuta in un contratto preliminare con patto di vendita futura?
La tutela del promissario acquirente in caso di impossibilità parziale sopravvenuta
Secondo la Suprema Corte, nel caso in cui la prestazione dei promittenti alienanti sia divenuta impossibile solo in parte, dovrà essere appurato che una tale parziale impossibilità abbia privato della sua ragion d’essere il negozio.
Qualora l’impossibilità parziale, con riferimento all’interesse delle parti, investa l’essenza stessa dell’operazione negoziale, privando il resto di utilità o, comunque, mutando in modo significativo lo scopo perseguito con il negozio – apprezzabile attraverso le regole ermeneutiche di cui all’art. 1362 c.c. – si potrà procedere alla risoluzione del contratto preliminare.
Al contrario, se si rileva che la prestazione parziale è liberatoria per la parte debitrice (art. 1258 c.c.) e soddisfattiva, previa decurtazione del prezzo, per la parte creditrice (art. 1464 c.c.), il contratto preliminare resterà efficace a tutti gli effetti.
Tale orientamento appare conforme a quanto sostenuto dalle Sezioni Unite con la storica sentenza n. 1720/1985, secondo cui, in presenza di difformità non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente possa optare, oltre che per la risoluzione, anche per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo.
Una pronuncia del giudice che, sostituendosi al contratto non concluso, fissi un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare configurerebbe infatti un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente.
Il caso in esame
Nel caso in esame, oggetto del contratto preliminare con patto di vendita futura era un immobile con annesso giardino, sul quale pendeva un giudizio per l’accertamento del diritto di proprietà tra i promittenti alienanti e il Comune.
Ebbene, i promittenti alienanti avevano visto riconoscere il diritto di proprietà soltanto sull’appartamento, con esclusione del giardino.
I promissari acquirenti avevano pertanto richiesto il trasferimento, in forza del preliminare stipulato, della proprietà del solo appartamento, previa riduzione del prezzo. Il giudice di primo grado tuttavia risolveva il preliminare per impossibilità sopravvenuta e la Corte d’Appello confermava tale decisione.
Alla luce di quanto rilevato dalla Corte di legittimità, la sentenza deve tuttavia essere cassata atteso che tale circostanza non aveva reso la prestazione impossibile.
Invero, anche a voler ritenere lo stesso pertinenza dell’alloggio, si era in presenza solo di una parziale impossibilità sopravvenuta e la parte debitrice era tenuta ad adempiere eseguendo la prestazione rimasta possibile, ai sensi dell’art. 1258 c.c.
Nel rispetto del criterio cardine di cui all’art. 1362 c.c., l’oggetto determinante del consenso era infatti costituto dall’alloggio, mentre il trasferimento del giardino, che appariva ipotetico sin dall’inizio, era condizionato allo sviluppo di eventi futuri ed incerti.
Di conseguenza, è salvo il diritto dei promissari acquirenti, previa riduzione del prezzo, a vedere fornita solo quella parte della prestazione non divenuta impossibile, in tal caso la stipula del definitivo contratto di vendita del solo immobile.
