Con la sentenza n. 32707/2024, la Corte di Cassazione torna a occuparsi dell’esecuzione di lavori straordinari su immobili condominiali. La pronuncia si distingue per l’approfondimento di due questioni: l’obbligo di indennità per l’occupazione temporanea di aree private, disciplinato dall’art. 843 c.c., e la gestione delle notificazioni nel giudizio di appello, con specifico riferimento al principio di consumazione dell’impugnazione.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Corte di Cassazione-Sez.II Civ.-sent. n.32707 del 16-12-2024
Una vicenda tra appalti e rapporti di vicinato
La controversia trae origine da due distinti decreti ingiuntivi emessi nel contesto di un rapporto di appalto per la manutenzione straordinaria di alcuni edifici condominiali. Il primo decreto riguardava il pagamento delle quote condominiali da parte di alcuni condomini; Il secondo era stato invece richiesto dall’appaltatore per ottenere il saldo dei lavori eseguiti. Entrambi i provvedimenti venivano opposti in sede giudiziaria, dando luogo a due procedimenti riuniti in primo grado. Il condominio, opponendosi al decreto relativo ai pagamenti dovuti all’appaltatore, lamentava vizi dell’opera tali da impedire il collaudo, mentre alcuni condomini si opponevano al decreto che li vedeva obbligati a corrispondere le rispettive quote, avanzando anche domande riconvenzionali per risarcimento danni. Questi ultimi denunciavano, tra l’altro, l’occupazione abusiva dei loro giardini durante l’esecuzione dei lavori e l’impossibilità di accedere alle loro abitazioni.
Decisioni nei giudizi di merito
Il Tribunale in primo grado aveva accolto in parte l’opposizione del condominio contro il decreto relativo al saldo dei lavori, revocandolo e riconoscendo solo una somma ridotta all’appaltatore, a seguito della compensazione tra le somme residue dovute per l’appalto e le penali per il ritardo nell’esecuzione delle opere. Contestualmente, aveva rigettato l’opposizione dei condomini al decreto riguardante le loro quote condominiali, negando le pretese risarcitorie avanzate nei confronti dell’impresa appaltatrice.
In appello, tuttavia, la Corte territoriale si era pronunciata in senso sfavorevole all’appaltatore, dichiarando tardiva l’impugnazione principale per vizi nella notifica dell’atto e accogliendo parzialmente l’appello incidentale dei condomini. In particolare, aveva riconosciuto un risarcimento di una somma ingente di denaro per i danni materiali subiti durante i lavori, pur rigettando la domanda relativa all’indennità per l’occupazione temporanea.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Manuale di sopravvivenza in condominio
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L’abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell’amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l’odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?
Uno sguardo all’indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.
Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.
Luca Santarelli
Avvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
Il principio della consumazione dell’impugnazione
Uno dei punti centrali della sentenza è rappresentato dall’inammissibilità dell’appello principale proposto dalla società appaltatrice, dichiarato tardivo a causa di un vizio nella notificazione. La Corte ha ribadito il principio di consumazione dell’impugnazione, secondo cui l’appellante, una volta proposto il gravame, deve rispettare i termini e le modalità stabilite dalla legge per perfezionare la notificazione. L’errore nella notifica, se non sanato entro i termini previsti dall’articolo 327 c.p.c., comporta l’inammissibilità dell’appello. La vicenda in esame offre un esempio dell’applicazione di questo principio: la notifica dell’appello principale, effettuata presso la sede del Condominio invece che al domicilio del legale rappresentante, è stata considerata radicalmente nulla. La successiva autorizzazione alla rinnovazione, giunta oltre i termini perentori, non ha potuto sanare il vizio, determinando il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado per la parte interessata.
Responsabilità dell’appaltatore
La Corte di Cassazione conferma che, in presenza di vizi o difformità dell’opera, il committente ha diritto a opporsi al pagamento integrale del corrispettivo, richiedendo eventualmente il risarcimento per il danno subito.
Nella vicenda in esame, i giudici di merito avevano evidenziato che i ritardi nell’esecuzione delle opere e i difetti riscontrati avevano impedito il collaudo finale, giustificando la revoca del decreto ingiuntivo emesso in favore dell’appaltatore. La Corte di Cassazione, pur non entrando nel merito della questione, ha ribadito la centralità delle clausole contrattuali e delle penali in caso di inadempimento o ritardo nell’esecuzione dell’appalto, richiamando i principi stabiliti dagli articoli 1667 e 1668 c.c.
Indennità per occupazione temporanea
La parte più significativa della sentenza riguarda l’interpretazione dell’art. 843 c.c., che disciplina l’accesso alla proprietà altrui per l’esecuzione di lavori necessari. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione della Corte d’Appello, ha riconosciuto il diritto dei condomini a un’indennità per l’occupazione temporanea del giardino, anche in assenza di un pregiudizio concreto documentato.
Secondo la Corte di Cassazione, l’art. 843 c.c. configura un’obbligazione propter rem, imponendo l’obbligo di corrispondere un’indennità per il solo fatto dell’occupazione, qualificabile come danno-evento. La Corte di Cassazione ha chiarito che la quantificazione dell’indennità può avvenire in via equitativa, considerando la durata e l’entità dell’occupazione.
Il principio di diritto
La Corte di Cassazione ha così concluso: “In materia di rapporti di vicinato, l’articolo 843 c.c. configura un’obbligazione propter rem, cui corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità, da liquidare in via equitativa, quale conseguenza presunta della prova del danno da occupazione temporanea, anche per il solo fatto della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo”.
