Il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 962/2026 (puoi leggerla cliccando qui), affronta il tema dell’eliminazione delle barriere architettoniche negli alloggi ERP, chiarendo se la presenza di una disabilità grave possa fondare, in capo al locatore, un obbligo di eseguire le opere necessarie a rendere accessibile l’abitazione. La decisione si colloca nel punto di intersezione tra disciplina locatizia, tutela della disabilità e funzione pubblicistica dell’edilizia residenziale pubblica.
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Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
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Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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Il caso: disabilità grave e accesso impossibile all’alloggio
La vicenda esaminata dal Tribunale di Nola prende le mosse da una situazione che, nella sua concretezza, sembrerebbe non lasciare spazio a dubbi interpretativi: un alloggio di edilizia residenziale pubblica, una persona con disabilità grave certificata ai sensi della legge n. 104/1992 e una barriera architettonica – una rampa di otto gradini – che rende di fatto impossibile l’accesso all’ascensore e, dunque, all’abitazione.
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L’aspettativa, quasi intuitiva, è che il soggetto proprietario dell’immobile – peraltro ente pubblico – sia tenuto a intervenire, realizzando le opere necessarie al superamento della barriera. Su questa base, il conduttore agiva in giudizio, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento contrattuale del locatore e la sua condanna alla realizzazione degli interventi.
La decisione del Tribunale: nessun obbligo del locatore
Con sentenza n. 962/2026, il Tribunale di Nola rigetta la domanda, escludendo in modo netto la sussistenza di un obbligo, in capo al locatore, di eseguire opere edilizie finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio esistente, in assenza di specifiche previsioni contrattuali o di interventi di ristrutturazione tali da attivare gli obblighi normativi di adeguamento .
La circostanza che la consulenza tecnica d’ufficio avesse accertato sia l’esistenza della barriera sia la piena fattibilità dell’intervento non è stata ritenuta sufficiente a fondare un obbligo dell’ente proprietario. Il giudice valorizza, infatti, la natura dell’azione proposta – un’azione contrattuale di inadempimento – rilevando come nel contratto di locazione non fosse previsto alcun obbligo di adeguamento dell’immobile sotto il profilo dell’accessibilità.
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Il quadro normativo e l’orientamento della Cassazione
La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato. La legge n. 13 del 1989 e la legge n. 104 del 1992 esprimono certamente un principio di solidarietà sociale e perseguono finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire l’accessibilità agli edifici, come affermato dalla Cassazione (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938).
Tuttavia, tale finalità non si traduce in un obbligo generalizzato, a carico del proprietario o del condominio, di eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati già esistenti. La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, in assenza di interventi di ristrutturazione o di specifiche previsioni normative o contrattuali, non sussista un obbligo positivo di adeguamento (Cass. civ., sez. II, 12 aprile 2018, n. 9101; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334).
Il punto centrale: diritto a installare, non diritto a ottenere
Il passaggio più significativo della sentenza riguarda la qualificazione del diritto della persona con disabilità. Secondo l’impostazione accolta dal Tribunale, tale diritto non si traduce in una pretesa nei confronti del proprietario, ma si configura come un diritto a intervenire direttamente.
In altri termini, il sistema riconosce un diritto “a installare” – a proprie spese – opere idonee al superamento delle barriere architettoniche, ma non un diritto “a ottenere” che tali opere siano realizzate da altri . Il proprietario è, dunque, gravato da un obbligo di non facere – non opporsi agli interventi – ma non da un obbligo positivo di realizzazione o finanziamento.
Il limite civilistico del rapporto locatizio
Il ragionamento del giudice si innesta anche sulla disciplina del contratto di locazione. L’obbligo del locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., è quello di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, non di modificarla o migliorarla.
In questa prospettiva, la mancata conformità dell’immobile alla normativa sulle barriere architettoniche non integra, di per sé, un inadempimento contrattuale, soprattutto quando il conduttore abbia accettato l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula. La Cassazione ha, infatti, chiarito che la locazione di un immobile non conforme alla normativa sull’accessibilità non è vietata né subordinata al previo adeguamento (Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19190).
ERP e funzione pubblicistica: un nodo ancora aperto
Il dato più interessante emerge, tuttavia, se si sposta lo sguardo dal piano strettamente civilistico a quello della funzione dell’edilizia residenziale pubblica.
Nel contesto ERP, il locatore non è un soggetto privato qualunque, ma un ente chiamato a garantire il diritto all’abitazione in una dimensione che è, almeno in parte, pubblicistica. Ci si potrebbe allora attendere che tale funzione si estenda anche alla dimensione dell’accessibilità, soprattutto in presenza di situazioni di disabilità grave.
La sentenza, però, mostra come questa estensione non sia automatica sul piano giuridico. L’ente pubblico resta, sotto il profilo contrattuale, un locatore soggetto alle regole civilistiche, e non viene individuato, in via generale, come soggetto obbligato alla realizzazione degli interventi.
Accessibilità e “accomodamento ragionevole”: un criterio ancora debole
Un ulteriore profilo merita di essere considerato, anche alla luce della più recente evoluzione normativa. I decreti legislativi attuativi della legge delega n. 227 del 2021 – in particolare il d.lgs. n. 222/2023 e il d.lgs. n. 62/2024 – hanno introdotto nel sistema la nozione di “accomodamento ragionevole”, quale criterio di bilanciamento tra esigenze della persona con disabilità e limiti organizzativi ed economici del soggetto obbligato.
Si tratta di un concetto che, almeno sul piano teorico, potrebbe incidere in modo significativo anche in ambito abitativo, spostando l’attenzione dalla rigida alternativa tra obbligo e assenza di obbligo verso una valutazione più flessibile, fondata sulla sostenibilità dell’intervento e sulla concreta possibilità di garantire l’accesso.
Tuttavia, la sentenza in commento mostra come tale evoluzione non abbia ancora prodotto effetti incisivi sul piano dei rapporti locatizi. Il riferimento all’accomodamento ragionevole resta, infatti, confinato prevalentemente ai rapporti tra cittadino e pubblica amministrazione in senso stretto, senza tradursi in un criterio idoneo a fondare obblighi positivi in capo al locatore, neppure quando questi sia un ente pubblico operante nel settore dell’edilizia residenziale.
Ne deriva che, allo stato, il sistema continua a muoversi entro uno schema tradizionale, nel quale la tutela del diritto all’accessibilità si realizza più attraverso la rimozione di ostacoli all’iniziativa del privato che mediante l’imposizione di obblighi di attivazione in capo ai soggetti proprietari.
Conclusioni: un diritto senza obbligo?
La decisione del Tribunale di Nola restituisce con chiarezza una tensione di fondo: quella tra il riconoscimento di un diritto fondamentale e l’individuazione del soggetto tenuto a garantirne l’effettività.
L’accessibilità è un diritto, ma non sempre si traduce in un obbligo altrui. E proprio in questa distanza si colloca uno degli snodi più delicati della disciplina delle barriere architettoniche, soprattutto quando essa si intreccia con la funzione pubblicistica dell’edilizia residenziale.
È un tema che, più che una soluzione interpretativa, sembra richiedere una scelta: stabilire se, e in che misura, il diritto all’abitazione possa dirsi davvero garantito anche nella sua dimensione di accessibilità.
