La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4219/2025, depositata il 18 febbraio (qui trovi il testo integrale del provvedimento), ha chiarito alcuni aspetti in materia di divisione ereditaria di un bene immobile e applicabilità dell’istituto dell’accessione. La controversia riguardava la costruzione di edifici su un terreno in comunione e le relative conseguenze sulla ripartizione delle quote e sulla determinazione dei conguagli. Il caso solleva questioni giuridiche di particolare rilevanza in materia di comproprietà e ripartizione del patrimonio ereditario, con implicazioni significative per la corretta applicazione della disciplina successoria.
Consiglio: se vuoi approfondire l’argomento e avere un testo di riferimento per restare aggiornato anche alle ultime novità introdotte in materia di successione ereditaria e donazione, ti consigliamo il “Manuale Pratico per la successione ereditaria e le donazioni“.
Manuale pratico per la successione ereditaria e le donazioni
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La presente edizione è aggiornata alle più recenti novità normative e giurisprudenziali, tra cui il principio della ridotta entità del conguaglio per la divisione ereditaria (Cass. n. 1686/2025); il valore della cartella clinica nella decisione sulla capacità del testatore (Cass. 1632/2025) e la valutazione della CTU in riferimento ai cd. solchi ciechi dello scritto (Cass. 1012/2025).
Con un pratico FORMULARIO in ogni capitolo e con una struttura di agevole consultazione tramite SEZIONI DI SINTESI e SCHEMI SINOTTICI, il volume si rivela uno strumento indispensabile e utile per una ricerca rapida della soluzione da adottare nel singolo caso di specie.
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Riccardo Mazzon
Avvocato Cassazionista del Foro di Venezia. Ha svolto funzioni di vice-procuratore onorario presso la Procura di Venezia negli anni dal 1994 al 1996. È stato docente in lezioni accademiche presso l’Università di Trieste, in corsi approfonditi di temi e scritture giuridiche indirizzati alla preparazione per i Concorsi Pubblici. Autore di numerose pubblicazioni giuridiche.
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Riccardo Mazzon, 2025, Maggioli Editore
84.00 €
79.80 €
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Il caso in esame
La vicenda trae origine da una controversia tra più eredi relativa alla divisione di un cortile, di proprietà del de cuius. I ricorrenti, attori in primo grado, sostenevano di essere comproprietari del terreno per la quota di un terzo, in virtù della successione ereditaria, e contestavano la costruzione di due edifici realizzata da altri coeredi, senza il loro consenso. I convenuti, invece, affermavano che il bene era stato oggetto di una divisione amichevole e che la loro proprietà esclusiva si era consolidata per usucapione.
Il Tribunale accoglieva la domanda degli attori, riconosceva la comproprietà del terreno tra le parti e condannava i convenuti a pagare un rimborso per i frutti percepiti in ragione dell’uso esclusivo del bene. Il giudice, inoltre, disponeva lo scioglimento della comunione, assegnando le rispettive quote e stabilendo i conguagli a favore di alcuni degli eredi.
La Corte d’Appello confermava parzialmente la decisione del Tribunale: in particolare, escludeva l’obbligo di corresponsione dei conguagli. Avverso tale decisione, gli eredi, attori in primo grado, ricorrevano in Cassazione.
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I motivi di ricorso
In primo luogo, i ricorrenti hanno contestato la decisione della Corte D’Appello perché, da un lato, aveva riconosciuto la comproprietà del fondo in favore degli attori e, dall’altro, aveva escluso l’obbligo delle controparti di corrispondere i conguagli.
In secondo luogo, secondo i ricorrenti, i giudici di secondo grado avevano errato nell’interpretazione della fattispecie ritenendo inapplicabile l’acquisto della proprietà per accessione dei manufatti presenti sul fondo, in ragione della comproprietà. Di conseguenza, non avevano adeguatamente considerato il valore di tali manufatti nella determinazione dei corrispettivi economici per i conguagli.
I ricorrenti, poi, lamentavano la mancata considerazione del danno da occupazione esclusiva del bene comune.
La decisione della Cassazione: divisione ereditaria e acquisto della proprietà per accessione
Il principio dell’accessione nella comproprietà
La Suprema Corte ha, innanzitutto, ribadito che l’istituto dell’accessione, disciplinato dall’art. 934 c.c., si applica anche nel caso di edificazione su un terreno in comunione.
In assenza di un accordo contrario, gli edifici costruiti su un bene comune appartengono a tutti i comproprietari in proporzione alle rispettive quote.
La Corte ha chiarito che la realizzazione di un’opera su suolo comune non conferisce automaticamente al costruttore la proprietà esclusiva della stessa, salvo la stipula di un atto scritto che disponga diversamente.
Pertanto, la Corte d’Appello aveva sbagliato nel non applicare il principio dell’accessione al caso in esame.
L’errata esclusione del conguaglio
Per ciò che riguarda, invece, l’esclusione dei conguagli, la Cassazione ha evidenziato che la decisione della Corte d’Appello è contraddittoria laddove, pur confermando la comproprietà del bene, ha escluso l’obbligo di corrispondere un conguaglio ai condividenti non assegnatari. Il principio sancito dall’art. 727 c.c. impone che nella divisione siano assicurate quote di pari valore ai comproprietari, anche attraverso il pagamento di somme compensative.
Il diritto al risarcimento per il mancato godimento del bene
In merito, infine, al diritto al risarcimento per il mancato godimento del bene, la Cassazione ha richiamato il principio secondo cui, l’utilizzo esclusivo del bene da parte di uno dei comproprietari, può dar luogo a un’obbligazione risarcitoria nei confronti degli altri, qualora sia stato impedito il godimento comune. Tuttavia, nel caso di specie, non era stata fornita prova sufficiente del danno subito dai ricorrenti, rendendo corretta la decisione della Corte d’Appello di rigettare la relativa domanda.
La decisione della Corte
La Suprema Corte ha accolto, dunque, i primi due motivi di ricorso cassando con rinvio la sentenza della Corte d’Appello e affermando i seguenti principi.
- In materia di divisione ereditaria, qualora uno dei coeredi realizzi un edificio su un terreno detenuto in comproprietà con gli altri, l’immobile diventa automaticamente di proprietà comune in virtù del principio di accessione, salvo che un atto scritto disponga diversamente.
- Inoltre, la Cassazione ha ribadito che, nella divisione ereditaria, deve essere assicurata una ripartizione equa tra i coeredi, riconoscendo il diritto a un conguaglio economico per coloro che non hanno beneficiato dell’utilizzo del bene comune.
Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la questione applicando questi principi, garantendo un’equa distribuzione patrimoniale conforme ai criteri di cui all’art. 727 c.c. e al principio dell’accessione ex art. 934 c.c
Conclusioni
La decisione della Corte fornisce un importante chiarimento sulla disciplina della divisione ereditaria e dell’accessione nel contesto della comproprietà. La Cassazione riafferma che la costruzione di edifici su un bene comune comporta l’acquisizione della proprietà da parte di tutti i coeredi, salvo diverso accordo scritto. Inoltre, ribadisce l’obbligo di garantire quote di pari valore nella divisione, anche mediante conguagli. La sentenza sottolinea, infine, la necessità di fornire prova concreta del danno subito per ottenere un risarcimento in caso di utilizzo esclusivo del bene da parte di uno dei comproprietari. Questo principio fornisce indicazioni chiare per gli operatori del diritto chiamati a gestire controversie in materia di successioni e divisioni ereditarie.
