La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5550/2025, depositata il 3 marzo (trovi il testo della sentenza qui), si è pronunciata su un tema di interesse in materia di diritto fallimentare e contrattuale: la trascrizione di un contratto preliminare stipulato per scrittura privata non autenticata, la successiva convalida giudiziale della sottoscrizione e l’opponibilità ai creditori concorsuali. La questione centrale verte sulla possibilità di attribuire al promissario acquirente il privilegio speciale di cui all’art. 2775-bis c.c., nonostante la trascrizione della scrittura privata sia avvenuta dopo l’apertura della procedura di liquidazione coatta amministrativa.
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Le tutele del nuovo sovraindebitamento. Come uscire dal debito
Aggiornato al terzo decreto correttivo del CCII (D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136), il volume, giunto alla sua II edizione, propone un’ampia ricognizione delle rilevanti novità normative e del panorama giurisprudenziale sul tema della crisi da sovraindebitamento. Sono raccolti diversi casi giudiziari riguardanti piani, omologati e non, ove emergono gli orientamenti dei vari fori e le problematiche applicative della normativa di riferimento. Il taglio pratico rende l’opera uno strumento utile per il professionista – gli organismi di composizione e i gestori della crisi, gli advisor e i liquidatori – al fine di offrire un supporto nelle criticità e i dubbi che possano sorgere nella predisposizione del Piano.
Monica Mandico
Avvocato cassazionista, Founder di Mandico&Partners. Gestore della crisi, curatore, liquidatore e amministratore giudiziario. È presidente di Assoadvisor e coordinatrice della Commissione COA Napoli “Sovrain- debitamento ed esdebitazione”. Già componente della Commissione per la nomina degli esperti indipendenti della composizione negoziata presso la CCIAA di Napoli. Esperta in crisi d’impresa e procedure di sovraindebitamento e presidente di enti di promozione sociale. Autrice di numerose pubblicazioni, dirige la Collana “Soluzioni per la gestione del debito” di Maggioli Editore, ed è docente di corsi di alta formazione e master accreditati presso Università e ordini professionali.
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Monica Mandico, 2025, Maggioli Editore
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Monica Mandico
Avvocato cassazionista, Founder di Mandico&Partners. Gestore della crisi, curatore, liquidatore e amministratore giudiziario. È presidente di Assoadvisor e coordinatrice della Commissione COA Napoli “Sovrain- debitamento ed esdebitazione”. Già componente della Commissione per la nomina degli esperti indipendenti della composizione negoziata presso la CCIAA di Napoli. Esperta in crisi d’impresa e procedure di sovraindebitamento e presidente di enti di promozione sociale. Autrice di numerose pubblicazioni, dirige la Collana “Soluzioni per la gestione del debito” di Maggioli Editore, ed è docente di corsi di alta formazione e master accreditati presso Università e ordini professionali.
Il caso
Un creditore, promissario acquirente di un immobile, ha presentato opposizione allo stato passivo di una società cooperativa in liquidazione coatta amministrativa, chiedendo l’ammissione con privilegio del proprio credito, originariamente ammesso in via chirografaria. Il credito derivava dalla somma versata a titolo di acconto per l’assegnazione dell’immobile, in base a un verbale di prenotazione non autenticato. A sostegno della domanda, l’opponente ha evidenziato di aver avviato un giudizio per l’accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni del verbale, trascrivendo la relativa domanda prima dell’apertura della procedura concorsuale.
Il Tribunale ha rigettato l’opposizione, rilevando che il riconoscimento del privilegio speciale previsto dall’art. 2775-bis c.c. presuppone la trascrizione di un contratto preliminare prima dell’avvio della liquidazione. Nel caso in esame, la trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione non poteva essere equiparata alla trascrizione del titolo contrattuale, richiesta dall’art. 2652, comma 1, n. 3, c.c. Inoltre, il verbale di prenotazione non risultava trascritto, e un’eventuale trascrizione successiva sarebbe stata inefficace nei confronti dei creditori ai sensi dell’art. 45 L.F. Avverso questa decisione, l’opponente ha proposto ricorso per Cassazione.
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Trascrizione del contratto preliminare e opponibilità ai creditori concorsuali: la decisione della Corte
La trascrizione del preliminare e il privilegio speciale
La Corte di Cassazione ha innanzitutto chiarito che il privilegio speciale previsto dall’art. 2775-bis c.c. sorge solo in presenza di un contratto preliminare trascritto prima dell’apertura della procedura concorsuale. Tuttavia, ha ribadito il principio per cui la trascrizione di un contratto preliminare stipulato per scrittura privata non autenticata può produrre effetti retroattivi se preceduta dalla trascrizione della domanda di accertamento giudiziale della sottoscrizione.
Secondo il combinato disposto degli artt. 2645-bis, 2652, n. 3, e 2775-bis c.c., la trascrizione della scrittura privata contenente il preliminare, eseguita dopo l’apertura della procedura concorsuale ma in virtù di una sentenza che ne ha accertato l’autenticità, può retroagire alla data di trascrizione della domanda giudiziale, rendendo opponibile l’atto ai creditori.
L’interpretazione dell’art. 45 L.F.
Un altro passaggio chiave della decisione riguarda l’interpretazione dell’art. 45 della Legge Fallimentare, il quale stabilisce che le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo l’apertura della procedura concorsuale, sono inefficaci rispetto ai creditori. La Corte ha precisato che tale inefficacia non si applica quando la trascrizione posteriore all’apertura della procedura sia l’effetto di una domanda giudiziale trascritta prima di tale apertura.
Ciò significa che, nel caso in esame, la trascrizione della scrittura privata non ha prodotto effetti ex novo dopo l’apertura della procedura concorsuale, bensì ha reso operativo un effetto prenotativo già avviato con la trascrizione della domanda di accertamento.
L’equiparazione tra trascrizione del preliminare e scrittura privata autenticata
Infine, la Corte ha affermato che il meccanismo sequenziale previsto dal combinato disposto degli artt. 2645-bis e 2652 c.c. consente di considerare equipollente alla trascrizione del preliminare ante procedura la trascrizione avvenuta successivamente a seguito di sentenza di accertamento. Di conseguenza, al promissario acquirente spetta il privilegio speciale previsto dall’art. 2775-bis c.c., dato che l’effetto prenotativo è stato avviato prima dell’apertura della procedura concorsuale.
La Suprema Corte ha, dunque, accolto il ricorso, cassato il decreto impugnato e rinviato la causa al Tribunale, in diversa composizione, affinché riesamini la questione alla luce dei principi enunciati.
Conclusioni
Con questa sentenza, la Cassazione rafforza la tutela del promissario acquirente nel contesto delle procedure concorsuali, attribuendo rilievo alla trascrizione della domanda di accertamento giudiziale della sottoscrizione quale strumento di prenotazione degli effetti della trascrizione del preliminare. La pronuncia chiarisce che, in presenza di un contratto preliminare non trascritto in origine, ma poi validato con sentenza, la trascrizione successiva può valere ai fini dell’opponibilità ai creditori concorsuali, sempre che la domanda giudiziale sia stata trascritta prima dell’apertura della procedura.
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