Il contratto preliminare costituisce senza dubbio il più rilevante tra i negozi preparatori, a cui si fa ricorso principalmente in vista della conclusione di un contratto definitivo ad effetti reali, specialmente in materia immobiliare.
Premessa
Nel corso degli anni, il modo di intendere tale tipologia contrattuale è profondamente mutato: inizialmente, infatti, la sequenza preliminare-definitivo è stata intesa quasi come un unicum, in quanto non si attribuiva autonoma rilevanza al contratto definitivo successivamente stipulato, ritenendo quest’ultimo un atto doveroso, con causa solutoria, in quanto finalizzato al mero adempimento dell’obbligazione a contrarre, scaturente dal contratto preliminare. Come inevitabile precipitato di tale impostazione, si riteneva che ogni vizio del preliminare si riverberasse immancabilmente sul contratto definitivo, a meno che quest’ultimo non si configurasse come occasione di convalida del primo.
Ad oggi, la concezione del contratto preliminare è radicalmente mutata ed esso è più correttamente considerato quale strumento di gestione delle sopravvenienze, come di recente evidenziato dal Supremo Collegio che, nel ritenere ammissibile la stipula di un pre-preliminare, ha tuttavia precisato che requisito di validità della “duplicazione” dei preliminari debba essere la progressiva integrazione del regolamento negoziale alla luce delle sopravvenienze medio tempore intervenute, dovendo in altri termini il pre-preliminare e il c.d. preliminare presentare necessariamente una diversità contenutistica.
La mutata concezione della funzione assolta dal contratto preliminare nonché il diverso modo di intendere la sequenza ‘preliminare-definitivo’, infine, hanno inevitabilmente prodotto dei risvolti anche sul piano tributario rispetto agli adempi tipici che connotano questo negozio, dalla registrazione alla risoluzione; evoluzioni, quest’ultime, che il presente elaborato seguirà ad esporre.
Nozione e funzione
Il codice civile non reca una nozione di “contratto preliminare” sebbene diverse disposizioni lo menzionino in maniera espressa: l’art 1351 c.c. che impone per la stipula del preliminare la medesima forma del contratto finale; l’art. 2645-bis c.c. il quale disciplina la trascrizione del preliminare; l’art. 2775-bis c.c. che regolamenta il privilegio per il creditore derivante dalla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto; ed infine, l’art. 2825-bis c.c. recante il rapporto tra trascrizione del contratto preliminare ed iscrizione di ipoteca per credito fondiario.
Tuttavia, l’assenza di una definizione tassativa non è casuale.
Invero, si tratta di un contratto a struttura neutra che non si piega a formali incasellamenti di sistema. In particolare, l’elemento che contraddistingue la categoria del contratto preliminare è proprio la sua disomogeneità. Nell’alveo della categoria, infatti, rientrano figure caratterizzate da diversi schemi funzionali che si modellano in forma dell’elasticità dello schema preliminare, senza alterare la struttura causale del tipo contrattuale.
Il contratto preliminare, pur nella varietà delle sue forme, quindi, può essere definito come contratto ad esecuzione differita che obbliga a stipulare un successivo contratto (cd. definito-finale), a seguito del quale il preliminare esaurisce la propria funzione.
Ma qual è la funzione che è chiamato ad assolvere?
Il contratto preliminare si pone come strumento capace di rispondere ad esigenze di ordine pratico che possono sorgere in sede di trattativa tra le parti contraenti. Nel dettaglio, con la conclusione del preliminare le parti bloccano l’affare che intendono stipulare, vincolandosi reciprocamente (ovvero solo unilateralmente) alla stipulazione del contratto successivo-definitivo.
Detto in altri termini, i contraenti, vincolandosi con un contratto preliminare, sulla scorta di una conoscenza dell’oggetto del negozio non ancora sorretta da un adeguato controllo, valutano la convenienza dell’affare oggetto del definitivo. Solo successivamente, i contraenti, attraverso il definitivo si riserveranno di verificare il definitivo controllo degli elementi ritenuti essenziali, la cui eventuale carenza condurrà le parti a rinunciare alla stipulazione definitiva.
Infine, sebbene l’applicazione più frequente del contratto preliminare sia in materia di trasferimenti immobiliari, esso ha un abito di applicazione tendenzialmente generale: salvo rare eccezioni, infatti, è possibile costituire un contratto preliminare per qualsiasi tipo di contratto.
Imposte dovute
Incentrando l’analisi sul contratto preliminare più diffuso, ossia quello di compravendita, esso deve essere registrato entro trenta giorni dalla sottoscrizione; fino all’entrata in vigore dell’art. 14 D.l n. 73/2022, invece, il termine previsto era di venti giorni dalla sottoscrizione.
Se il contratto preliminare viene stipulato con atto notarile, la registrazione costituisce onere del notaio che vi provvede entro trenta giorni dalla stipulazione.
Per la registrazione sono dovute:
- L’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal valore della compravendita.
- L’imposta di bollo, nella misura di euro 16,00 ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è costituito per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è pari ad euro 155,00.
Quando il preliminare prevede un pagamento, inoltre, è dovuta l’imposta di registro proporzionale pari a:
- 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà successivamente detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Ancora, nei casi in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, è previsto il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.
Infine, la domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Contratto soggetto a Iva
Laddove il trasferimento dell’immobile sia soggetto ad Iva, il trattamento fiscale del contratto preliminare sarà comunque differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto, ovvero di caparra confirmatoria.
- Il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, deve essere fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa.
- La caparra confirmatoria, anche se prevista da precipua clausola contrattuale, non è soggetta ad Iva, in quanto non costituisce il corrispettivo di una prestazione di beni/servizi. Ne deriva che l’imposta di registro sarà dovuta in misura proporzionale.
Trascrizione del contratto preliminare
La stipula del contratto preliminare produce, quale unico effetto tra venditore ed acquirente, l’obbligo giuridico a contrarre, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe consumarsi la spiacevole fattispecie della doppia alienazione di immobile malgrado la stipula dell’antecedente “compromesso”. In altri termini, è possibile che il venditore alieni il medesimo immobile ad altro soggetto, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento, oppure che diventi destinatario di un’ipoteca a suo carico.
Realizzate queste fattispecie, tuttavia, l’acquirente potrà adire al giudice solo per chiedere il risarcimento dei danni e non per ottenere l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Allo scopo di arginare la realizzazione delle fattispecie di cui sopra, il sistema ordinamentale suggerisce l’utilizzo dell’istituto della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, sì da non pregiudicare i diritti dell’acquirente da successive alienazioni sullo stesso immobile, ovvero dalla costituzione di altri diritti a favore di soggetti terzi.
Da ultimo, per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento del notaio. Nel caso di specie, all’imposta di registro e all’imposta di bollo dovrà essere aggiunto il pagamento delle imposte e delle tasse ipotecarie.
Risoluzione del contratto preliminare
In caso di risoluzione del contratto preliminare è dovuta l’imposta di registro al 3% e la restituzione della caparra al promissario acquirente.
La base imponibile sarà pari all’importo della caparra restituita.
Sul punto, si riporta la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 403 del 02/08/22, in forza del quale:
- Se la risoluzione avviene in funzione di una condizione risolutiva o di una clausola risolutiva espressa, in quanto contenute nel contratto ovvero concordate entro il secondo giorno non festivo alla sua stipula, si applicherà l’imposta proporzionale se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, altrimenti si applicherà l’imposta in misura fissa.
- Nel caso di mutuo dissenso, ossia della costituzione di un contratto attraverso il quale si risolve un precedente contratto, si applicherà la tassazione proporzionale, calcolata in base al valore delle prestazioni derivanti dalla risoluzione. Il medesimo regime fiscale, inoltre, si applicherà all’eventuale corrispettivo concordato per la risoluzione.
- Nel caso di restituzione della caparra confirmatoria, la somma oggetto di rimborso rappresenta la prestazione derivante dalla risoluzione. Ne deriva che l’imposta applicabile sarà quella prevista dall’ 9 della Tariffa Parte Prima allegata al DPR n. 13/1986, ossia l’aliquota al 3%.
- Nel caso in cui la caparra sia restituita da un soggetto Iva ad un soggetto privato rimane applicabile l’imposta di registro al 3%. Per converso, se la restituzione della caparra avviene a favore di un soggetto Iva, si configura una prestazione di servizi con corrispettivo ex 3 DPR n. 633/1972.
Infine, il promittente venditore si svincola dal preliminare (riacquisendo la libertà di stipulare con un altro soggetto), pagando al promittente acquirente una somma che rappresenta il corrispettivo dell’obbligazione di “permettere” resa da quest’ultimo. Se il promittente venditore, in assenza di un accordo sopravvenuto, trattiene definitivamente la caparra, tale somma assume natura corrispettiva ai fini Iva.
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