In tema di c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3028 del 16 febbraio 2015, ha ribadito quale sia il dies a quo per il conteggio del termine di decadenza per la denuncia dei vizi e quello di prescrizione per l’esercizio della corrispondente azione giudiziale.
In primo luogo, val la pena ricordare che si parla di contratto preliminare ad effetti anticipati quando le parti, sulla scorta dell’intervenuta stipulazione di un preliminare, prevedono l’anticipazione integrale (o parziale) degli effetti della pattuizione definitiva ad eccezione del solo effetto traslativo. Si pensi alla classica ipotesi in cui in sede di preliminare di compravendita il promissario acquirente corrisponda l’integralità del prezzo, venendo immesso nella disponibilità materiale del bene promesso in vendita. Tale contratto, seppur di controverso inquadramento concettuale, è ormai ritenuto pacificamente lecito.
Si tratta, pertanto, di chiarire da quando inizino a decorrere il termine di decadenza e di prescrizione dell’azione ex art. 2932 c.c., qualora il promissario acquirente abbia rinvenuto vizi nel bene oggetto del preliminare, del quale ha già la disponibilità materiale a seguito della consegna da parte del promittente alienante, ma non la proprietà.
Sul punto, la Corte di legittimità ha nuovamente ribadito che “in caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto”. La sentenza conclude affermando che, perciò, in caso di preliminare di vendita non trovano applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta.
Alla luce di quanto detto, il termine di decadenza per la denuncia dei vizi (di otto giorni dalla scoperta) e quello di prescrizione per esercitare la corrispondente azione giudiziale (di un anno dalla consegna) inizieranno a decorrere soltanto dopo che sia avvenuto il passaggio della proprietà del bene, mediante la stipula del contratto definitivo.
