La nuda proprietà designa la posizione del titolare del diritto dominicale su un bene gravato da usufrutto (o da altro diritto reale di godimento): il proprietario conserva la titolarità e le facoltà dispositive, ma risulta temporaneamente privato dell’uso e del godimento, attribuiti all’usufruttuario. In questa scissione, tradizionalmente espressa nella relazione tra proprietà e usufrutto, si innesta, nella prassi, l’operazione della vendita della nuda proprietà, spesso accompagnata da riserva di usufrutto (di regola vitalizio), che consente al disponente di monetizzare il valore del bene senza rinunciare alla tutela abitativa o alla rendita.
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La nuda proprietà immobiliare
Da istituto tradizionale del diritto civile, la nuda proprietà è divenuta, nella prassi attuale, un’operazione tecnicamente complessa. Si incrociano esigenze di liquidità e tutela abitativa, pianificazione patrimoniale, circolazione dei diritti reali parziari, pubblicità immobiliare e, non di rado, profili fiscali e contenziosi. Oggi la tenuta dell’operazione dipende sempre men dall’inquadramento astratto e più dalla qualità dell’assetto negoziale: clausole, garanzie, riparto degli oneri, disciplina delle spese e dei lavori e prevenzione dei conflitti tra nudo proprietario, usufruttuario e terzi. Questo pratico fascicolo offre una utile guida alle operazioni di nuda proprietà, con attenzione particolare alla vendita e alle fattispecie collegate (usufrutto, consolidazione, opponibilità e formalità, vincoli e interferenze patologiche).
L’analisi è accompagnata da strumenti di lavoro pensati per il professionista: tabelle, checklist, schemi e facsimile, utili a orientare i controlli e la redazione contrattuale. Completa il volume una selezione di prompt, disponibili anche online, concepiti come tracce per la verifica documentale e negoziale e la costruzione di clausole coerenti con il caso concreto.
Maria Teresa De Luca
Avvocato cassazionista. Si occupa di diritto civile e, in particolare, di diritto bancario ed esecuzioni immobiliari. Svolge la funzione di Professionista delegato alle vendite immobiliari presso il Tribunale di Taranto. Autrice di volumi e contributi su riviste giuridiche e portali online.
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Maria Teresa De Luca, 2026, Maggioli Editore
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La nuda proprietà immobiliare
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Che cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà, in linea generale, consiste nella situazione in cui il proprietario conserva la titolarità giuridica del bene, ma non può esercitarne, per un periodo, le facoltà di uso e di godimento, attribuite invece all’usufruttuario.
Il codice civile disciplina la proprietà all’art. 832 c.c. e l’usufrutto agli artt. 978 ss. c.c. La locuzione “nuda proprietà” descrive quindi la proprietà compressa dalla presenza di un diritto reale di godimento altrui. Volendo utilizzare una formula pratica, potremmo dire che: piena proprietà = nuda proprietà + usufrutto.
A seguito dell’elasticità del diritto di proprietà, quando l’usufrutto si estingue, la proprietà si “riespande” automaticamente e torna piena, senza bisogno di nuovi atti dispositivi.
Usufrutto: contenuto, durata, estinzione, consolidazione
Contenuto
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui: l’usufruttuario ha diritto di usare il bene e trarne ogni utilità compatibile con la sua destinazione economica (art. 981 c.c.), facendo propri i frutti naturali e civili (art. 984 c.c.). Può anche concedere il bene in locazione e incassare i canoni.
Durata
L’usufrutto è sempre temporaneo (art. 979 c.c.):
- se intestato a persona fisica, non può superare la vita dell’usufruttuario;
- se a persona giuridica, massimo 30 anni.
È possibile prevedere usufrutti congiuntivi (per esempio coniugi) e disciplinare l’eventuale accrescimento tra usufruttuari, così da evitare liberazioni “parziali” del godimento alla morte del primo.
Estinzione e consolidazione
Le cause tipiche di estinzione sono indicate dall’art. 1014 c.c. (e norme collegate): scadenza del termine o morte, prescrizione per non uso ventennale, perimento totale del bene, consolidazione.
La consolidazione è la riunione in capo alla stessa persona di usufrutto e nuda proprietà: l’usufrutto si estingue e il soggetto diventa pieno proprietario. Nelle operazioni immobiliari è essenziale curare anche il profilo “pratico”, cioè l’aggiornamento della pubblicità immobiliare per rendere evidente ai terzi la cessazione del diritto.
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Vendere la nuda proprietà: logica economica e struttura dell’operazione
La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto realizza un duplice vantaggio:
- il venditore monetizza oggi il valore dell’immobile e conserva il diritto di abitarlo, o locarlo, per la durata dell’usufrutto;
- l’acquirente investe su una piena proprietà futura, pagando un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato della piena proprietà, in funzione della durata attesa dell’usufrutto (spesso collegata all’età dell’usufruttuario).
È un’operazione in cui la tenuta dell’assetto contrattuale dipende dalla precisione delle clausole: dalla durata e dalle modalità di godimento, al riparto degli oneri e delle spese; dal regime delle locazioni alle garanzie; dalla gestione degli interventi straordinari alle coperture assicurative; fino alla disciplina di eventuali successivi trasferimenti della nuda proprietà, ai profili di opponibilità ai terzi e all’impatto di vincoli, formalità pubblicitarie e trascrizioni pregiudizievoli.
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Diritti e limiti: cosa può fare il nudo proprietario, cosa può fare l’usufruttuario
Nel riparto tra nuda proprietà e usufrutto, il nudo proprietario conserva la titolarità del diritto dominicale nella sua componente “spoglia”, con la conseguenza che può validamente disporre della nuda proprietà mediante alienazione, donazione o costituzione di garanzie reali (ad es. ipoteca), ferma restando la permanenza dell’usufrutto, che continua a gravare sul bene ed è opponibile ai terzi secondo le regole della pubblicità immobiliare. Egli, tuttavia, non è legittimato al godimento del bene né alla percezione dei frutti, e non può esercitare attività di gestione o concedere il bene in locazione sino all’estinzione dell’usufrutto.
La sua posizione resta, in termini funzionali, quella di un titolare con poteri di vigilanza e reazione: può attivare i rimedi a tutela della proprietà in presenza di comportamenti pregiudizievoli, ed è legittimato alle azioni petitorie nei limiti compatibili con il diritto di godimento attribuito all’usufruttuario.
L’usufruttuario, per contro, è investito del potere di usare e godere della cosa e di trarne ogni utilità, con facoltà di percepirne i frutti e di compiere gli atti di ordinaria amministrazione, inclusa (nei limiti di legge e del titolo) la concessione in locazione. Egli non può disporre della proprietà, dovendo altresì rispettare la destinazione economica del bene e conservarne la sostanza, secondo il paradigma dell’uso diligente.
È inoltre ammessa, ai sensi dell’art. 980 c.c., la cessione del diritto di usufrutto, salvo divieto risultante dal titolo: in tal caso la cessione deve essere portata a conoscenza del proprietario, poiché, in difetto di notificazione, permane in capo al cedente un regime di responsabilità solidale nei confronti del nudo proprietario per le obbligazioni inerenti all’usufrutto.
Oneri di gestione e interventi sul bene
Il criterio legale di ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario è il seguente.
- In capo all’usufruttuario gravano le spese e le riparazioni di ordinaria manutenzione ai sensi dell’art. 1004 c.c., nonché gli oneri inerenti al reddito e al godimento del bene, secondo la regola dell’art. 1008 c.c., con correlata responsabilità per la gestione dell’amministrazione corrente.
- Al nudo proprietario competono invece le riparazioni straordinarie ex art. 1005 c.c., ossia gli interventi che incidono sugli elementi strutturali e sulla stabilità del bene, ferma la disciplina di riequilibrio prevista dal codice (in particolare, interessi sulle somme anticipate e meccanismi restitutori o compensativi quando una parte sostenga costi che, secondo riparto, sarebbero altrimenti imputabili all’altra).
Profili operativi: manutenzioni, condominio e fiscalità locale
In termini applicativi, la prevenzione del contenzioso impone di presidiare, anzitutto, il criterio di riparto tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, evitando clausole meramente ricognitive o rinvii generici alla disciplina codicistica. È, pertanto, opportuno che l’atto negoziale proceda alla tipizzazione delle categorie di intervento, individui criteri qualificatori (anche con casistiche esemplificative) e predisponga un procedimento decisionale e informativo, comprensivo di: obblighi di preventiva comunicazione, disciplina delle urgenze, modalità di autorizzazione, criteri di imputazione e regolazione delle anticipazioni, nonché meccanismi di conguaglio e rimborso.
Parimenti, in ambito condominiale, la disciplina legale e regolamentare introduce regole peculiari in tema di legittimazione e partecipazione assembleare, rapporti con l’amministratore, nonché imputazione e riscossione degli oneri deliberati; ne discende l’esigenza di coordinare le pattuizioni tra nudo proprietario e usufruttuario con la prassi gestoria del condominio, specie ove siano prevedibili, nel medio periodo, lavori di particolare consistenza o interventi straordinari suscettibili di incidere significativamente sul riparto degli oneri.
Quanto, infine, ai tributi locali, l’orientamento applicativo, coerente con la logica del possesso qualificato connesso al diritto di godimento, individua ordinariamente nell’usufruttuario il soggetto passivo tenuto agli adempimenti dichiarativi e al pagamento delle imposte correlate al possesso e all’utilizzazione dell’immobile (quali, in via tipica, l’IMU), mentre il nudo proprietario, di regola, permane estraneo a tali obbligazioni per l’intera durata dell’usufrutto, salve diverse pattuizioni tra le parti e ferme le specifiche deroghe ed eccezioni previste dalla disciplina di settore.
Locazioni stipulate dall’usufruttuario: efficacia e limiti dopo la cessazione
L’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento, è legittimato a concedere il bene in locazione; il profilo maggiormente sensibile, tuttavia, riguarda la tenuta del contratto una volta venuto meno l’usufrutto e verificatasi la consolidazione della piena proprietà in capo al nudo proprietario.
La disciplina, infatti, è strutturata in modo da evitare che l’attività locatizia dell’usufruttuario produca un vincolo eccessivamente protratto, idoneo a comprimere oltre misura la libertà del proprietario “rientrato” nella pienezza del diritto, mediante limiti di durata e condizioni di opponibilità nei confronti del consolidante.
In tale prospettiva, nella circolazione della nuda proprietà è prassi prudenziale inserire una regolamentazione pattizia specifica, volta a presidiare:
- i limiti e le condizioni per la stipula di locazioni (con particolare riguardo a contratti di durata medio-lunga, rinnovi e proroghe);
- gli obblighi di preventiva informativa e di consegna della documentazione contrattuale e contabile;
- la disciplina dei canoni e delle poste accessorie (depositi cauzionali, eventuali indennità e riparti), nonché la gestione delle vicende patologiche del rapporto (morosità, risoluzioni, procedure di rilascio e contenzioso con il conduttore).
Il tutto in funzione del coordinamento con l’interesse dell’acquirente a conseguire, al momento della consolidazione, un pieno ed effettivo rientro nella disponibilità del bene, nei tempi e secondo modalità compatibili con la destinazione programmata dell’immobile.
Terzi, trascrizioni e “rischi esterni”: perché la pubblicità immobiliare è decisiva
Usufrutto e nuda proprietà non sono soltanto un assetto “interno” tra nudo proprietario e usufruttuario. Si deve tener conto anche di: creditori, eventuali successivi acquirenti, pignoramenti e procedure esecutive, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oltre a vincoli urbanistici o irregolarità catastali.
Il primo presidio è la pubblicità immobiliare. Se l’atto non è correttamente formato e trascritto, l’assetto dei diritti resta “opaco” e, soprattutto, può non reggere nel confronto con i terzi. La trascrizione serve esattamente a questo: rendere conoscibile e opponibile l’usufrutto (e, specularmente, la circolazione della nuda proprietà), riducendo il rischio di conflitti tra titoli e di contestazioni in sede esecutiva o concorsuale.
Il secondo presidio è una due diligence fatta bene, prima di firmare. Non basta una verifica “di facciata”: occorre ricostruire la provenienza e la continuità delle trascrizioni, controllare ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e ogni formalità pregiudizievole, oltre allo stato urbanistico e catastale, alle servitù e alle limitazioni che possono comprimere il godimento o incidere sulla commerciabilità. In ambito condominiale, inoltre, vanno considerati regolamento, tabelle, delibere rilevanti e lavori programmati, perché possono tradursi in costi e vincoli non immediatamente percepiti.
Profili fiscali: quando un’operazione “unica” diventa doppia
Sul piano fiscale, usufrutto e nuda proprietà non viaggiano sempre “insieme”, anche quando l’operazione, nella sostanza economica, appare unitaria. La differenza la fa la struttura negoziale concreta: basta poco perché ciò che le parti percepiscono come un’unica operazione venga trattato, ai fini impositivi, come due negozi autonomi.
Il caso tipico è la cessione contestuale, ma a soggetti diversi, dell’usufrutto e della nuda proprietà. In questa configurazione, l’impostazione che normalmente si afferma è la seguente: si è in presenza di atti distinti, ciascuno con una propria causa e un proprio corrispettivo, e quindi potenzialmente con un regime fiscale non sovrapponibile. Il fatto che l’operazione sia “coordinata” sul piano economico non basta, da solo, a farla rientrare in un trattamento unitario.
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Patologie ricorrenti del rapporto e strumenti di tutela
Il contenzioso nasce quasi sempre da due fattori: clausole troppo generiche e gestione quotidiana non governata da regole chiare. I punti di frizione si ripetono: spese e manutenzioni (specie quando la trascuratezza dell’ordinario produce danni che poi richiedono interventi “straordinari”); locazioni o altri atti di gestione che, per durata o condizioni, incidono in modo eccessivo sulla disponibilità del bene alla fine dell’usufrutto; difficoltà nei rapporti condominiali (assemblee, interlocuzione con l’amministratore, imputazione delle spese); uso non conforme, deterioramenti, opere eseguite senza titolo o senza cautele.
Quanto ai rimedi, oltre alle ordinarie azioni a tutela della proprietà e della conservazione del bene, nei casi davvero gravi rileva l’art. 1015 c.c.: se l’usufruttuario abusa del diritto o compromette la conservazione della cosa, il giudice può intervenire con misure di protezione (garanzie, prescrizioni, controllo della gestione) e, nelle ipotesi estreme, può pronunciare la decadenza dall’usufrutto. Proprio per questo, in sede di redazione dell’atto conviene fissare standard manutentivi, obblighi di informazione e procedure autorizzative per gli atti più “sensibili”, così da ridurre l’area grigia in cui, di solito, si innesta la lite.
Conclusioni
In definitiva, la vendita della nuda proprietà non introduce “nuovi” diritti, ma valorizza una scissione già tipizzata dal codice tra titolarità e godimento, proiettandola in una logica di pianificazione patrimoniale e di investimento. Proprio perché l’operazione è semplice nella struttura e complessa negli effetti, la sua tenuta dipende dalla qualità dell’atto: riparto degli oneri, disciplina delle locazioni, gestione condominiale, presidi informativi e garanzie devono essere regolati in modo puntuale, evitando rinvii generici.
Vendita nuda proprietà con usufrutto: in sintesi
La vendita della nuda proprietà conviene davvero al mio caso?
Dipende dall’obiettivo: monetizzare subito il valore dell’immobile senza perdere l’abitazione (o la rendita) durante l’usufrutto, oppure investire su una piena proprietà futura pagando un prezzo inferiore. In entrambi i casi, la convenienza reale si misura su durata dell’usufrutto, condizioni di godimento e riparto dei costi.
Che differenza c’è tra nuda proprietà e usufrutto, in pratica?
La nuda proprietà conserva titolarità e poteri dispositivi (es. vendere, donare, ipotecare la nuda proprietà), ma non consente uso e godimento finché dura l’usufrutto. L’usufrutto attribuisce invece il diritto di abitare, usare, percepire frutti e canoni (nei limiti di legge e del titolo), con obblighi di conservazione e corretta gestione.
Chi paga spese ordinarie, straordinarie e costi condominiali?
In via generale: l’usufruttuario sostiene spese e riparazioni ordinarie e gli oneri connessi al godimento; il nudo proprietario risponde delle riparazioni straordinarie. Per evitare contenziosi, è decisivo che l’atto tipizzi cosa rientra in ordinario/straordinario e preveda procedure (informativa, urgenze, autorizzazioni, rimborsi e conguagli), soprattutto in condominio.
L’usufruttuario può affittare l’immobile? E cosa succede alla locazione quando l’usufrutto finisce?
Sì, l’usufruttuario può concedere in locazione. Il profilo più delicato attiene all’opponibilità e la “tenuta” del contratto dopo la cessazione dell’usufrutto: per questo, nella prassi è bene inserire clausole su durata massima, rinnovi/proroghe, informativa al nudo proprietario, gestione morosità e rilascio, così da garantire un rientro effettivo nella disponibilità del bene al momento della consolidazione.
Se compro la nuda proprietà, quali verifiche devo fare prima di firmare?
Servono verifiche più robuste di una normale compravendita: continuità delle trascrizioni, presenza e corretta pubblicità dell’usufrutto, ipoteche/pignoramenti/domande giudiziali, vincoli e servitù, regolarità urbanistica e catastale, oltre a regolamento condominiale, delibere e lavori programmati. L’obiettivo è evitare “rischi esterni” che incidono su valore, commerciabilità e futuro godimento.
Quali clausole non dovrebbero mai mancare in un atto di vendita della nuda proprietà con usufrutto?
Almeno: durata e contenuto del godimento, riparto dettagliato di spese e interventi (con esempi), regole per manutenzioni e urgenze, disciplina delle locazioni (limiti, documentazione, canoni, rilascio), coperture assicurative, gestione condominiale, garanzie e rimedi in caso di deterioramenti o uso non conforme, oltre a patti su informazioni periodiche e accesso alla documentazione.
Fiscalmente è sempre “un’unica operazione”?
Non necessariamente: se la struttura negoziale porta a trattare usufrutto e nuda proprietà come atti autonomi (ad esempio cessioni a soggetti diversi o assetti complessi), l’operazione può avere ricadute fiscali differenziate. La regola pratica è: la fiscalità segue la forma e la causa concreta dell’assetto scelto, non solo l’intento economico delle parti.
Quali sono i principali rischi di contenzioso tra nudo proprietario e usufruttuario?
Quasi sempre: spese e manutenzioni (specie quando il trascurato “ordinario” genera danni), locazioni troppo vincolanti, frizioni in condominio, opere non autorizzate o uso non conforme, deterioramenti. Per i casi gravi, oltre ai rimedi ordinari, può rilevare la tutela giudiziale contro abusi: da qui l’importanza di clausole puntuali e procedure chiare.
