L’ordinanza n. 565/2025 della Corte di Cassazione (puoi consultare il testo integrale della decisione cliccando qui) affronta con particolare rigore e chiarezza una questione giuridica di grande attualità e complessità: il rapporto tra l’usucapione e l’ipoteca. In particolare, la Suprema Corte ha chiarito se l’acquisto della proprietà a titolo originario, mediante usucapione, possa estinguere automaticamente un’ipoteca iscritta sul bene prima che abbia avuto inizio il possesso utile ai fini dell’usucapione. La decisione, che si innesta in un consolidato orientamento giurisprudenziale e dialoga strettamente con la sentenza n. 160/2024 della Corte costituzionale, ribadisce la permanenza dell’ipoteca anche dopo l’acquisto della proprietà per usucapione, rafforzando i principi di certezza del diritto e tutela del credito.
Consiglio: il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, offre un supporto utile per gestire ogni fase del contenzioso civile.
Formulario commentato del nuovo processo civile
Il volume, aggiornato alla giurisprudenza più recente e agli ultimi interventi normativi, il cd. correttivo Cartabia e il correttivo mediazione, raccoglie oltre 200 formule, ciascuna corredata da norma di legge, commento, indicazione dei termini di legge o scadenze, delle preclusioni e delle massime giurisprudenziali. Il formulario si configura come uno strumento completo e operativo di grande utilità per il professionista che deve impostare un’efficace strategia difensiva nell’ambito del processo civile.
L’opera fornisce per ogni argomento procedurale lo schema della formula, disponibile anche online in formato editabile e stampabile.
Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.
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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore
94.00 €
89.30 €
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La natura giuridica dell’usucapione e il suo significato sistematico
L’usucapione è un istituto di antica tradizione, previsto dagli articoli 1158 e seguenti del Codice civile, che consente al possessore di un bene immobile o mobile registrato di diventarne proprietario o titolare di altro diritto reale dopo un determinato periodo di tempo, purché il possesso sia stato pacifico, pubblico, continuativo e ininterrotto.
La peculiarità dell’usucapione risiede nella sua qualificazione come modo di acquisto a titolo originario, distinto quindi dalle modalità di trasferimento che si basano su un titolo negoziale. Nonostante questa caratteristica, la giurisprudenza ha da tempo chiarito che l’acquisto per usucapione non comporta una tabula rasa rispetto alle iscrizioni e trascrizioni pregresse, soprattutto in relazione ai diritti reali di garanzia come l’ipoteca.
La funzione dell’ipoteca e la sua resilienza all’usucapione
L’ipoteca, disciplinata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile, è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore la possibilità di soddisfare la propria pretesa attraverso l’espropriazione del bene ipotecato, indipendentemente da chi ne sia il proprietario al momento dell’esecuzione. È proprio questo carattere di «realità» a fare sì che l’ipoteca segua il bene, anche in caso di trasferimenti di proprietà.
La Cassazione, nell’ordinanza in esame, ha evidenziato come l’usucapione, pur essendo un modo originario di acquisto, non sia incompatibile con la persistenza dell’ipoteca, la quale resta pienamente efficace se iscritta prima dell’inizio del possesso utile. Ciò garantisce la tutela del creditore e la stabilità del sistema delle garanzie patrimoniali, evitando che un diritto validamente costituito venga vanificato da un acquisto che, pur legittimo, non può pregiudicare posizioni giuridiche anteriori.
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L’accordo di mediazione e la disciplina della trascrizione
Un ulteriore aspetto di grande interesse riguarda la possibilità di accertare l’usucapione mediante un accordo conciliativo trascrivibile, ai sensi dell’articolo 2643, n. 12-bis del Codice civile. Tale possibilità è stata introdotta per semplificare e deflazionare il contenzioso giudiziario, permettendo di formalizzare in via stragiudiziale l’acquisto della proprietà per usucapione. Tuttavia, la Cassazione ha sottolineato che la trascrizione di questo accordo non ha effetto retroattivo e non può prevalere su iscrizioni o trascrizioni anteriori, come l’ipoteca già iscritta. In altre parole, il creditore ipotecario conserva i suoi diritti indipendentemente dall’esistenza di un accordo conciliativo, a meno che tale accordo non sia trascritto in data anteriore rispetto all’iscrizione dell’ipoteca.
La tutela del terzo acquirente: il principio della priorità delle trascrizioni
Altro elemento centrale è la tutela del terzo acquirente in buona fede. La Corte ha ribadito che l’accordo di mediazione accertativo dell’usucapione non è opponibile a un terzo che abbia acquistato il bene e trascritto il proprio titolo prima della trascrizione dell’accordo stesso. Si riafferma così il principio della priorità temporale delle trascrizioni come criterio cardine nella risoluzione dei conflitti tra più aventi causa. Questa regola ha la funzione di garantire la sicurezza delle transazioni immobiliari, scoraggiando comportamenti opportunistici e tutelando chi, in buona fede, ha confidato nella veridicità delle risultanze dei pubblici registri.
Implicazioni pratiche e responsabilità degli operatori
La pronuncia in commento offre spunti rilevanti per la prassi degli operatori giuridici. Gli avvocati devono prestare massima attenzione nel consigliare i propri assistiti riguardo alla natura e agli effetti dell’usucapione, mentre i notai devono svolgere un’accurata verifica ipotecaria prima di procedere con la stipula di atti di trasferimento basati su accordi di mediazione o su sentenze di usucapione. I mediatori immobiliari, dal canto loro, devono essere consapevoli che un immobile usucapito può comunque essere gravato da ipoteche anteriori, circostanza che incide significativamente sul valore di mercato e sulle possibilità di commercializzazione del bene.
Conclusioni
L’ordinanza n. 565/2025 della Cassazione conferma, con argomentazioni puntuali e lineari, che l’usucapione non estingue automaticamente l’ipoteca validamente iscritta anteriormente all’inizio del possesso utile. La decisione valorizza i principi di certezza giuridica, tutela del credito e buona fede contrattuale, riaffermando la centralità della pubblicità immobiliare come meccanismo di regolazione e prevenzione dei conflitti giuridici. Si tratta di un importante contributo giurisprudenziale che offre agli operatori del diritto un quadro chiaro e affidabile su cui basare la propria attività professionale e che rafforza la fiducia nella stabilità delle relazioni giuridiche patrimoniali.
