Ipoteca e confisca edilizia: le Sezioni Unite chiariscono gli effetti sull’esecuzione forzata

Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10933/2025 (puoi consultare il testo integrale dell’ordinanza cliccando qui), depositata il 28 aprile, hanno affrontato una questione di particolare rilievo sistematico: la sorte dell’ipoteca iscritta da un debitore su un bene successivamente acquisito al patrimonio comunale per effetto dell’inottemperanza all’ordine di demolizione di un immobile abusivo. La pronuncia si inserisce in un quadro normativo già oggetto di scrutinio costituzionale e risponde all’esigenza di tutelare il diritto di credito, evitando sacrifici sproporzionati a carico di soggetti estranei all’abuso edilizio. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile. 

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Lucilla Nigro
Autrice di formulari giuridici, unitamente al padre avv. Benito Nigro, dall’anno 1990. Avvocato cassazionista, Mediatore civile e Giudice ausiliario presso la Corte di Appello di Napoli, sino al dicembre 2022.

 

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Lucilla Nigro, 2025, Maggioli Editore

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Il caso in esame

Una società per azioni, vantando un credito nei confronti di due debitori, chiedeva e otteneva dal Tribunale di Palermo un decreto ingiuntivo. In forza di tale decreto, la società creditrice iscriveva ipoteca su un fondo di proprietà dei debitori. Il Comune di Agrigento, otto mesi dopo, trascriveva un provvedimento di acquisizione gratuita, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 47/1985, di un immobile abusivo costruito sul fondo ipotecato.

La società cessionaria del credito iniziava l’esecuzione forzata pignorando sia il terreno, nei confronti dei debitori, che l’immobile realizzato sullo stesso, nei confronti del Comune. Il giudice dell’esecuzione, tuttavia, rigettava l’istanza di vendita, ritenendo che l’acquisizione al patrimonio del Comune dell’immobile abusivo avesse comportato l’estinzione automatica dell’ipoteca. L’opposizione agli atti esecutivi, promossa dalla società, veniva respinta dal Tribunale di Agrigento.

Avverso la sentenza del Tribunale, la società presentava ricorso in Cassazione. La Terza Sezione Civile rimetteva gli atti alle Sezioni Unite che, con ordinanza interlocutoria, dichiaravano rilevante e non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 31, comma 3, del DPR n. 380 del 2001.

Il quadro normativo e le questioni di diritto

Ai sensi dell’art. 7 della legge n. 47/1985, l’inottemperanza all’ordine di demolizione comporta l’acquisizione gratuita del bene abusivo e dell’area di sedime al patrimonio comunale, con effetto originario.

La natura originaria dell’acquisizione sembrava, secondo l’interpretazione tradizionale, comportare:

• l’estinzione automatica di ogni diritto reale precedente, ivi compresi ipoteca e usufrutto;

• l’impossibilità di procedere a esecuzione forzata sul bene, essendo questo ormai fuori dalla sfera patrimoniale del debitore.

Tuttavia, tale esito poneva evidenti criticità, sia con riguardo al principio di tutela del credito ex art. 24 Cost., sia rispetto all’art. 1 Protocollo Addizionale alla CEDU, che tutela il diritto di proprietà anche in relazione ai crediti assistiti da garanzia reale.

L’intervento della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 160/2024 (ne abbiamo parlato qui), ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7, terzo comma, della legge n. 47/1985, nella parte in cui non faceva salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore non responsabile dell’abuso edilizio, anteriormente alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.

La Consulta ha rilevato come l’estinzione automatica dell’ipoteca violasse non soltanto il diritto di proprietà, ma anche il diritto alla tutela giurisdizionale effettiva del creditore, ai sensi degli artt. 42 e 24 della Costituzione.

È stato inoltre valorizzato il principio di proporzionalità, alla luce del quale l’esigenza pubblicistica della repressione edilizia non può tradursi in un sacrificio ingiustificato dei diritti dei terzi estranei al comportamento illecito.

La sentenza ha dunque tracciato una distinzione netta tra la posizione del debitore responsabile e quella del creditore incolpevole, imponendo di salvaguardare i diritti reali costituiti anteriormente alla trascrizione dell’acquisizione.

La decisione delle Sezioni Unite

La Sezioni Unite, sulla scorta delle indicazioni della Corte Costituzionale, hanno affermato i seguenti principi di diritto:

• la confisca amministrativa ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 (precedentemente disciplinata dall’art. 7, comma 3, l. n. 47 del 1985, ratione temporis applicabile alla fattispecie concreta) non determina l’estinzione dell’ipoteca iscritta prima della sua trascrizione dal creditore che non sia responsabile dell’abuso edilizio;
• l’estinzione dell’ipoteca conseguirà, nondimeno, alla dichiarazione ex art. 31, comma 6, d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 7, comma 5, l. n. 47 del 1985), con la quale il comune abbia eventualmente attratto l’immobile al proprio patrimonio indisponibile, attestando l’esistenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione;
• in mancanza di tale dichiarazione (e, dunque, nell’ipotesi in cui il bene sia stato acquisito al patrimonio disponibile del comune), il creditore ipotecario potrà, invece, sottoporlo ad espropriazione forzata nelle forme di cui agli artt. 602 ss. c.p.c.;
• in tale ultimo caso, l’aggiudicatario, qualora ricorrano le condizioni per la sanatoria ex art. 13 della l. n. 47 del 1985, ratione temporis vigente (ovvero per il condono ex art. 40, comma 6, della l. n. 47 del 1985 o ex artt. 39 della l. n. 724 del 1994 o, ancora, ex art. 32 del d. l. n. 269 del 2003, conv. con modif. nella l. n. 326 del 2003), dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, ai sensi dell’art. 17, comma 5, della l. n. 47 del 1985 (ratione temporis vigente), mentre, ove tali condizioni non ricorrano – e fermo restando che il carattere abusivo e non sanabile dell’immobile deve risultare dall’avviso di vendita -, riceverà il bene con l’obbligazione propter rem di provvedere alla relativa demolizione, con tutte le conseguenze che ne derivano in caso di inottemperanza.

Conclusioni

L’ordinanza delle Sezioni Unite 10933/2025 segna un punto di svolta nella tutela dei creditori ipotecari in presenza di immobili abusivi acquisiti dal Comune. La Corte, pur ribadendo la funzione repressiva dell’abusivismo edilizio, riconosce che la protezione del credito garantito non può essere sacrificata senza adeguate ragioni di interesse pubblico prevalente.

Il principio affermato valorizza la continuità del diritto di ipoteca e limita le conseguenze dell’acquisizione gratuita, riducendo il rischio di danni ingiustificati per i soggetti estranei all’abuso.

In definitiva, il diritto del creditore ipotecario a ottenere la soddisfazione del proprio credito attraverso la vendita forzata del bene, seppure gravato da obblighi urbanistici, viene riconosciuto e rafforzato, contribuendo a un bilanciamento più equo tra esigenze pubblicistiche e tutela dei diritti patrimoniali.