Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4892/2025, depositata il 25 febbraio (trovi il testo della sentenza qui), si sono pronunciate su una questione di particolare rilievo in materia di locazione, affrontando il tema del risarcimento del danno in caso di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore. Al centro della controversia vi è la possibilità per il locatore di ottenere il ristoro del mancato guadagno anche dopo la restituzione anticipata dell’immobile, nonché il criterio per accertare tale pregiudizio. Per un approfondimento su queste tematiche, ti consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi” aggiornato alle ultime novità normative e giurisprudenziali.
Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
Il volume, aggiornato ai più recenti orientamenti dell’Agenzia delle Entrate e giurisprudenziali, si pone come strumento di supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110%, fornendo una comprensione chiara dei principali aspetti giuridici, fiscali e delle problematiche associate a questo ambito. Il testo offre una panoramica completa delle controversie più comuni che possono sorgere nel contesto dei bonus edilizi, come la violazione delle norme di accesso, le dispute sulla qualità dei lavori eseguiti e le questioni relative alla documentazione richiesta, analizzando i diritti e le responsabilità delle numerose parti coinvolte: committenti e appaltatori, general contractor, architetti e ingegneri, asseveratori e “vistatori”, istituti di credito e amministratori di condominio.
Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
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Fabiola Pietrella, 2024, Maggioli Editore
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Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi
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Fabiola Pietrella
Dottore commercialista e Revisore legale dei conti, è CEO e socia dello Studio associato Pietrella Bruè. Già Professore a contratto presso l’Università degli Studi di Macerata, è consulente tecnico in ambito contabile, bancario e aziendale. Relatore innumerosi convegni e autrice di pubblicazioni giuridiche.
Il caso
La vicenda ha ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo. Il conduttore, dopo essere divenuto moroso nel pagamento dei canoni, ha ricevuto l’intimazione di sfratto. Nonostante la convalida dello sfratto fosse di aprile, il conduttore ha lasciato l’immobile a settembre, senza corrispondere i canoni maturati fino alla restituzione effettiva.
Il locatore ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento del danno, comprensivo dei canoni dovuti fino alla scadenza del contratto o fino alla data di nuova locazione. Il Tribunale di Roma ha accolto solo parzialmente la domanda, riconoscendo, a titolo di risarcimento, un importo ridotto rispetto alla richiesta iniziale. La Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado affermando che la restituzione dell’immobile, prima della scadenza pattuita, escludeva qualsiasi ulteriore pregiudizio patrimoniale a carico del locatore.
Il locatore ha, quindi, presentato ricorso in Cassazione contestando l’interpretazione della Corte d’Appello. La questione, a fronte di contrasti giurisprudenziali, è stata rimessa dalla Terza Sezione civile (ordinanza n. 31276/2023) alle Sezioni Unite per una soluzione definitiva.
Gli orientamenti della Cassazione
Il quesito sottoposto alle Sezioni Unite era il seguente: se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, sia configurabile e, in caso positivo, in quali termini, un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.
Negli anni, la giurisprudenza di legittimità ha fornito risposte differenti sul tema.
- Un primo orientamento sosteneva che la riconsegna dell’immobile escludesse qualsiasi pretesa risarcitoria del locatore in quanto il proprietario riacquistava la disponibilità del bene e poteva immediatamente rimetterlo sul mercato. Secondo questa tesi, il danno si estingueva con la restituzione, senza necessità di ulteriori accertamenti.
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Un secondo orientamento, maggioritario, riconosceva, invece, che la restituzione dell’immobile non precludeva automaticamente il diritto del locatore a chiedere il risarcimento del danno, purché dimostrasse il mancato guadagno derivante dall’inadempimento del conduttore. In questa prospettiva, il locatore doveva provare di essersi attivato per riaffittare il bene e che, nonostante tali sforzi, aveva comunque subito un danno.
Di fronte a questo contrasto interpretativo, le Sezioni Unite sono state chiamate a pronunciarsi per uniformare l’orientamento giurisprudenziale.
Risarcimento del locatore dopo la restituzione dell’immobile: le Sezioni Unite
Le Sezioni Unite hanno chiarito che, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, la restituzione dell’immobile non estingue automaticamente il diritto del locatore al risarcimento del danno per il mancato guadagno. Tuttavia, affinché tale diritto possa essere riconosciuto, il locatore dovrà dimostrare di essersi attivato per riaffittare l’immobile e di non esserci riuscito.
Il mancato guadagno e l’onere probatorio del locatore
La Corte ha stabilito che il risarcimento del danno non può essere riconosciuto in automatico. Il locatore deve provare che, nonostante la riconsegna dell’immobile, il mancato guadagno sia stato una conseguenza diretta dell’inadempimento del conduttore. Ciò significa che il proprietario ha l’onere di dimostrare di aver intrapreso azioni concrete per reperire un nuovo affittuario, come pubblicizzare l’immobile, affidarsi a un’agenzia o applicare condizioni di mercato competitive.
L’inerzia del locatore potrebbe, quindi, costituire un elemento idoneo a escludere il diritto al risarcimento. Se il proprietario non si è concretamente adoperato per concludere un nuovo contratto di locazione, la perdita economica potrebbe non essere imputabile esclusivamente al conduttore inadempiente.
L’inapplicabilità dell’art. 1591 c.c.
Un altro principio enunciato dalla Corte riguarda l’inapplicabilità dell’art. 1591 c.c., che disciplina i danni per ritardata restituzione dell’immobile locato. Tale norma si riferisce ai casi in cui il conduttore trattiene il bene oltre la scadenza contrattuale e continua a occuparlo illegittimamente. Nel caso in esame, invece, la restituzione anticipata dell’immobile non può essere assimilata a un ritardo nella riconsegna, per cui non si può applicare il meccanismo risarcitorio previsto dall’art. 1591 c.c.
Il principio enunciato dalle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite hanno affermato il seguente principio di diritto:
“Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”
La restituzione anticipata dell’immobile non fa venir meno il diritto al risarcimento del danno per inadempimento, a condizione che il locatore provi di essersi adoperato per riaffittare l’immobile e che, nonostante ciò, il danno si sia comunque verificato.
Conclusioni
La sentenza delle Sezioni Unite è particolarmente interessante in quanto enuncia un principio di bilanciamento degli interessi tra le parti del contratto di locazione.
Da un lato, viene confermato il diritto del locatore a ottenere il risarcimento, evitando che l’inadempimento del conduttore si traduca automaticamente in una perdita per il proprietario. Dall’altro, viene esclusa la possibilità di un risarcimento automatico, ponendo a carico del locatore l’onere di dimostrare di aver fatto il possibile per limitare il proprio danno, ad esempio pubblicizzando la disponibilità dell’immobile o dimostrando l’assenza di domanda locativa. Allo stesso tempo, viene esclusa l’applicazione dell’art. 1591 c.c. nei casi di risoluzione anticipata del contratto.
La decisione costituisce un riferimento essenziale per la gestione delle controversie in materia locatizia.
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